土地を購入後の段取りと費用💴
こんにちは、不動産部 山本です。
前回は「住宅購入予算」の決め方をお話ししましたが、今回は資金面のことをもう少し詳しくお話ししたいと思います。
【分割融資？つなぎ融資？】土地を購入して家を建てるときの段取りと費用
建売住宅やマンション購入とは異なり、注文住宅は費用の支払い時期や回数・住宅ローンの組み方などが少し複雑です。
あとから慌てないように注文住宅で建てるときに注意しておきたい資金面のポイントや、支払い時期などを確認しておきましょう。
注文住宅を建てるときに注意しておきたい資金面のポイント
以下、注文住宅に建てるときに注意しておきたいポイントです。
もちろん細かくいえば他にもいろいろありますが、今回は資金面でおさえておきたいことをお話します。
①家が完成するまで複数回の支払いが発生する
ハウスメーカーや工務店、購入した土地の条件によって支払い時期は異なりますが、
土地を購入して注文住宅を建てる場合、一般的に以下のような流れで取引されます。
| 1回目の支払い：土地の契約（手付金の支払い）
2回目の支払い：土地の引き渡し（残金支払い） 3回目の支払い：建物工事着工（着工金の支払い） 4回目の支払い：建物工事上棟（中間金の支払い） 5回目の支払い：建物完成、引き渡し（残金支払い） |
多くの場合、土地の引き渡しを受けた後、建物完成までに何回かに分けて工事代金を支払います。
ここで注意しなければならないのは、基本、住宅ローンが実行されるのは、建物完成時であること。
注文住宅を建てる際は、建物が完成するまでの間に着工金や中間金の支払いなど、複数回に分けて支払いが発生するのです。
「そんなの全部住宅ローンで払えばいいでしょ」とお考えの方は要注意。
注文住宅で住宅ローンを組むときは、建売住宅とは異なり、どのようにローンを組むかをしっかりと考えておく必要があります。
➁住宅ローンの借り方を考えておく
着工金や中間金も手持ちの資金から出せれば問題ないですが、なかなかそれは現実的に難しいです。昨今では、多くの方がフルローンでお借入しますし、多少自己資金に余裕があり、土地の購入費用やそれに係る諸費用に自己資金を回すことも可能ですが、後半の建物着工時や中間金を支払うときにはもちろん資金が不足します。
ましてや、お引渡し後にかかるお金もあるので手持ちの資金をすべて使ってしまうことはおすすめしません。
そこで必要になるのが住宅ローンです。
注文住宅を建てる方が住宅ローンを利用するときに比較されるのは、土地代と建物代、それぞれ住宅ローンを組みます。
住宅ローンの融資が実行されるまでの間に必要な着工金や中間金などを一時的に用立てる「つなぎ融資」や「分割実行（分割融資）」を利用することが注文住宅を購入し、住宅ローンを組む方にはマスト中のマストとなります。
したがって、注文住宅でマイホームを購入・建築する際は、お借入銀行選定に非常に注意が必要です。
銀行によっては、つなぎ融資が使えない、分割実行に回数制限や融資金額条件があるなど、色々と条件があります。
注文住宅を建てるときのスケジュールと必要な費用
それでは、土地を購入して注文住宅を建てるときの流れと必要な費用をみていきましょう。
土地を購入するときの費用
土地を購入するときに必要な費用は下記のとおりです。
| 支払い時期 | 諸費用 | 内容 |
| 売買契約時 | 手付金 | 売買契約時に売主に支払います。相場は土地代の5％～10％とされています。
土地代の一部を先に支払うため、支払った分は最終的に土地代から差し引かれます。 契約から引き渡しまでの間に買主の都合で契約を辞退する場合は返金されません。 また逆に、売主の都合で契約解除された場合は、 売主から買主に手付金の2倍の金額を支払うことになっています。 |
| 印紙代 | 売買契約の書面に貼るための印紙代です。
契約時に現金で支払います。（印紙代は土地代によって異なります。） ※売買代金100万以上500万未満：印紙代 1,000円 売買代金500万以上1,000万未満：印紙代 5,000円 売買代金1,000万以上5,000万以下：印紙代 10,000円 売買代金5,000万以上1億未満：印紙代 30,000円 |
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| 仲介手数料 | 仲介を行った不動産会社に支払います。
物件価格の3％+6万+消費税が上限とされています。 支払時期については、 ① 売買契約時に50％を支払い、決済時に残りの50％ ② 決済時に全額 のパターンがあります。 |
| 支払い時期 | 諸費用 | 内容 |
| 引き渡し前 | 残金決済 | 土地代から手付金を差し引いた残金を支払います。
住宅ローンを利用する場合は、引渡し日に銀行から融資が実行されます。 また、融資実行翌月から建物引渡し日まで利息の支払いが月額発生します。 |
| 登記費用 | 自分で登記を行うことも出来ますが、
とても手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。 土地の登記費用の相場は50万円～70万円程度です。 |
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| 印紙代 | 住宅ローン契約書に貼るための印紙代です。（金額は土地代によって異なります）
※また、現在は銀行の融資契約も電子化が進んでおり、金融機関によっては印紙不要になります。 |
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| ローン借入費用 | 銀行事務手数料、ローン保証料もしくは手数料など。
（金額は、金融機関によって異なります） |
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| 固定資産税や都市計画税（日割） | 所有権移転日以降から固定資産税が発生します。
所有権の移転日から年末(12月31日)までの固定資産税（日割分）を売主に支払います。 ※一般的には上記、残代金決済時に土地の残代金と合わせて支払います。 |
家を建築するときの費用
土地の引き渡しを受けたら、建物の建築に入ります。
建築費用は、ハウスメーカーや工務店にもよって段取りや支払い時期、回数は異なりますが、下記のように4回程に分けて支払うことが概ね多いです。
| 請負契約時…契約金（工事費用の約5％～10％程度）※工務店やハウスメーカによって異なります。
着工時…着工金（工事費用の約30％）※工務店やハウスメーカによって異なります。 上棟時…中間金（工事費用の約30％）※工務店やハウスメーカによって異なります。 引き渡し当日…建築費の残代金 |
注文住宅を建てるときの流れと必要な費用は下記のとおりです。
| 支払い時期 | 諸費用 | 内容 |
| 工事請負契約の前後 | 地盤調査費 | 建築着工前に地盤の調査を行います。建築するには、現況の地盤の強度が重要になります。
費用の相場は10万円程度です。 |
| 印紙代 | 工事請負契約書に印紙を貼付するために必要です。（金額は建築代により異なります）
※請負金額：1,000万以上5,000万以下 印紙代 10,000円 請負金額：5,000万以上1億未満 印紙代 30,000円 |
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| 建築確認申請費用 | 申請は建築会社が代行します。費用は50万～60万が目安です。 | |
| 着工 | 地鎮祭費 | 地鎮祭（じちんさい）とは、着工前に行う工事の無事を願って行う儀式のことです。
謝礼は2～3万円（別途お車代で5千円～1万円）、 お供え物の費用が2～3万円で計5万円前後必要です。 |
| 上棟 | 上棟式費 | 上棟とは、建物の工程において、柱や梁などの骨組みを組み立てて、屋根の一番高い部分に
ある棟木を取りつけるまでを言います。 「棟上げ」「建前（たてまえ）」とも呼びます。 現在は、昔ほど形式がかっておらず、大工さんに差し入れをする程度が一般的になっていま す。 |
| 住宅ローン契約 | 印紙代 | 住宅ローンを土地と建物で別々に借りる場合に必要です。（金額は建築代により異なります）
※また、土地の時同様に、現在は銀行の融資契約も電子化が進んでおり、 金融機関によっては印紙不要になります |
| 引き渡し | 建物登記費用 | 自分で登記を行うことも出来ますが、
とても手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。 建物登記費用の総合計の相場は15万円～20万円程度になります。 |
| 火災保険料 | 特に住宅ローンを利用される場合は、加入必須となります。原則、建物引き渡し日〜
保険が適用できるよう契約します。相場は火災・地震5年一括加入で30万前後になります。 |
最後に
家のプランも大切ですが、資金面のこともしっかりと計画を立てておきましょう。
自分が思い描いた理想の家が手に入る一方で、建売住宅とは異なり、土地代金・着工金・中間金など段階的に費用を支払う必要があり、住宅ローンの選び方も複雑な面があります。
注文住宅を建てるときに重要なのは、家のプランだけではなく資金面の計画です。
何にいついくらかかるのか、手持ちの資金はどのくらい使うのか、住宅ローンはどのように組むのか、細かく計画を立てておきましょう。
もちろん、資金計画や資金調達の方法等、お気軽にご相談下さい。
